Seit der Stadtratssitzung vom 24. Juli ist klar, dass auch der Eggarten, eines der letzten Naturidylle, die München noch besitzt, und grüne Lunge für den verkehrsgeplagten Münchner Norden, ebenfalls bebaut werden soll. Die Investoren, die CA Immo und die Büschl Gruppe, haben damit ihr Ziel, den Eggarten zu „entwickeln“ erreicht. Doch eine breite Front von Bürgerintiativen mag das Areal noch nicht den Baggern überlassen. Sie verlangen in einem sehr fundierten Schreiben an OB Reiter und Stadtbaurätin Merk – mit Fristsetzung 7. Oktober – die Klärung einiger Sachverhalte. Den ungekürzten Brief finden Sie auf www.la24muc.de.
I. Frage
Sowohl die Gartengrundstücke als auch die Grundstücke zur Wohnnutzung sind im Eigentum von zwei Projektentwicklern, die im Hinblick auf die Entwicklung der Eggarten-Siedlung in ein Wohngebiet eine gemeinsame Entwicklungsgesellschaft gründeten, die „Eggarten Projektentwicklung GmbH & Co. KG“ (ein Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo und der Büschl Unternehmensgruppe). Die Gründung der Kommanditgesellschaft erfolgte laut Handelsregistereintrag am 25.08.2016, also bereits drei Jahre vor dem Aufstellungsbeschluss. Dies spricht dafür, dass das Vorhaben von langer Hand geplant war und dies zu einem Zeitpunkt als die angebliche Wohnungsnot in München noch kein virulentes Thema war.
Herr Dr. Ralf Schneider ist sowohl der Geschäftsführer der „Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH“ als auch der „Geschäftsführer der CA Immo Deutschland GmbH“. Diese beiden Firmen errichteten die Kommanditgesellschaft „Eggarten Projektentwicklung GmbH & Co. KG“. Von einer Unabhängigkeit der beiden Firmen, die formal Joint Venture-Partner sind, kann daher keine Rede sein.
Die Beteiligung im Rahmen eines Joint Venture (JV) als Partner an Projektentwicklungen bietet die Chance überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Die Einlage (= Haftungssumme) ist im konkreten Fall gering, sie beträgt lediglich 12.000 EUR (laut Handelsregistereintrag).
Folgendes Modell einer JV-Partnerschaft ist in dieser Branche üblich:
- Eine Projektgesellschaft – GmbH oder KG – mit relativ geringem Kapital und ohne eigene Mitarbeiter erwirbt ein Grundstück, realisiert die Projektentwicklung im eigenen Namen und für eigene Rechnung und erzielt durch Verkauf des fertiggestellten Vorhabens (Asset oder grunderwerbsteuerfreiem Share Deal) einen Projektgewinn.
- Der JV-Partner beteiligt sich mit 50 % an der Projektgesellschaft (im konkreten Fall ist der Geschäftsführer beider JV-Partner Herr Dr. Ralf Schneider, der daher uneingeschränkt rechtswirksam handeln kann).
- Der JV-Partner verpflichtet sich, der Projektgesellschaft die für die Projektrealisierung erforderlichen Eigenmittel als verzinsliches Gesellschafterdarlehen (EK-Ersatzdarlehen) oder durch Einzahlung in eine freie Rücklage gegen Vorweggewinn zur Verfügung zu stellen.
- Der Dienstleister erbringt für die Projektgesellschaft die Kernleistungen wie Projektinitiierung, Projektleitung und wirtschaftliches Projektmanagement sowie die Zusatzleistungen wie Business Administration, Fremdkapitalbeschaffung, Vermietungsmanagement, Vermittlung von Mietern, Endinvestorenbetreuung und Vermittlung eines oder mehrerer Endinvestoren gegen marktübliche Honorare.
- Alle übrigen für die Projektrealisierung erforderlichen Leistungen werden von den Geschäftsführern der Projektgesellschaft an fremde Dritte vergeben.
- Ein durch Verkauf (Asset oder Share Deal) erzielter Projektgewinn wird – nach Abzug eines etwaigen Vorweggewinns – zwischen JV-Partner im Verhältnis 50:50 geteilt.
- Der JV-Partner erhält das Recht, nach Fertigstellung des Projekts den 50%igen Anteil zum Marktwert zu erwerben (Call-Option).
Der Projektgewinn wird durch Share Deals, die grunderwerbsteuerfrei sind, und Bodenwertsteigerungen durch Erhöhung der Geschoßflächenzahl (GFZ) maximiert.
Im vorliegenden Fall wurde vermutlich eine mehrschichtige Struktur (Park Immobilien Projekt Eggarten Holding GmbH & Co. KG) geschaffen, um mehr als 99 % an der Grundstücks-Gesellschaft zu halten. Der Erwerb von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften beispielsweise im Zusammenhang mit den zunehmenden Auslandsinvestitionen Offener Immobilienfonds hat stark an Bedeutung gewonnen. Dadurch kann der Gewinn weiter gesteigert werden.
Die Landeshauptstadt München ist dies alles bekannt, denn ähnliche Vorgehensweisen werden auch bei anderen Bauvorhaben in München praktiziert. Federführend sind die Büschl-Unternehmensgruppe (z. B. Projektentwicklung Truderinger Str.) und die Optima-Aegidius-Firmengruppe. Beide sind Standpartner der Landeshauptstadt München auf der MIPIM in Cannes.
Wie kann vor diesem Hintergrund das angebliche Planungsziel erreicht werden, im Bereich der Eggarten-Siedlung Wohnbauflächen mit hohen Anteilen genossenschaftlichen Wohnens zu entwickeln?
In Freiham hätten ebenfalls viele Wohnungen für Genossenschaften entstehen sollen. Es fand sich jedoch kein Interessent, weil die Grundstücke an Genossenschaften nicht zu einem Preis zu verkaufen sind, zu dem genossenschaftlicher Wohnungsbau möglich ist. Ist dieses Szenario auch für das Bauvorhaben im Bereich des Eggartens zu erwarten?
II. Frage
Im Strukturkonzept für den Bereich der Eggarten-Siedlung steht auf S. 17, dass bei einer Zielzahl von 1.750 bis 2.000 WE rechnerisch eine durchschnittliche GFZ zwischen ca. 2,3 bis 2,7 erreicht werden würde. Entwickelt werden soll ein allgemeines Wohngebiet.
Eine derart hohe GFZ verstößt gegen die Baunutzungsverordnung. Denn laut § 17 der BauNVO ist lediglich eine GFZ von maximal 1,2 für allgemeine Wohngebiete zulässig. Neuperlach hat lediglich eine GFZ von 0,96.
Der Landeshauptstadt München ist bekannt, dass in München der Bodenpreis nahezu proportional mit dessen Bebaubarkeit steigt. Bei einer Erhöhung der Geschossflächenzahl (GFZ) um mehr als 100 % steigt der Bodenwert entsprechend.
Außerdem ist zu erwarten, dass die GFZ noch viel höher sein wird. Denn laut Strukturkonzept wird durchaus in Erwägung gezogen, Gebäude mit ca. 15 Geschossen zu errichten (s. S. 27). Die GFZ dürfte in diesem Fall 4,5 überschreiten.
Durch eine derartig exorbitante Nachverdichtung wird der Grundstückswert in die Höhe getrieben. Genossenschaftlicher Wohnungsbau wird daher nicht mehr in Frage kommen, zumindest nicht in dem behaupteten Umfang. Die so in die Höhe getriebenen Grundstückswerte finden letztlich Niederschlag in den Mietpreisen für Neubauten. Bezahlbarer Wohnraum entsteht hierdurch nicht. An dieser Stelle stellt sich die Frage, wie die Landeshauptstadt München „bezahlbar“ definiert und für welche Zielgruppen?
Die JV-Partner erzielen jedenfalls einen maximalen Gewinn durch dieses Vorgehen.
III. Frage
Im Strukturkonzept steht auf S. 6, dass bauplanungsrechtlich der engere Umgriff der Eggarten-Siedlung als Außenbereich gemäß § 35 BauGB zu beurteilen ist. Für Teile des engeren Umgriffs des Planungsgebietes existiert ein sogenanntes Bauliniengefüge, das übergeleitete Baugrenzen, Baulinien und Straßenbegrenzungslinien beinhaltet und gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 35 BauGB als einfacher Bebauungsplan fungiert.
Da es an einer Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB fehlt, beurteilt sich die bauplanrechtliche Zulässigkeit nach § 35 Abs. 2 BauGB. Bauen im Außenbereich ist nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange hierdurch nicht beeinträchtigt werden.
Gemäß § 35 Abs. 3 BauGB liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere dann vor, wenn das Vorhaben
- den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,
- den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,
- schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,
- unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,
- Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,
- Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,
- die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder
- die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.
Im Außenbereich beurteilt sich die Fragen nach der Zulässigkeit einer Flächennutzungsänderung in planungsrechtlicher Hinsicht ausschließlich nach § 35 BauGB. Die Nutzungsänderung muss dabei außenbereichsverträglich i. S. des § 35 Abs. 3 BauGB sein. Diese Voraussetzungen liegen für das Vorhaben im Eggarten nicht vor (im Einzelnen werden wir hierauf zu gegebener Zeit noch eingehen).
Außerdem liegt ein Verstoß gegen das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) vor, wonach eine Innenentwicklung vor einer Außenentwicklung (vgl. Punkt 3.2) gefordert wird. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Diese Voraussetzung liegt nicht vor. Zu beachten sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen in allen Teilräumen.
Die Grünflächen im Bereich des Eggartens (Außenbereich) zu Bauland zu machen, beschert jedoch wiederum den JV-Partnern einen maximalen Gewinn.
IV. Frage
Laut § 17 BauNVO darf der Versieglungsgrad lediglich 40 % betragen (max. 60 % mit Tiefgarage). Nach Lage der Dinge ist davon auszugehen, dass nahezu 100 % der Fläche im Eggarten versiegelt werden wird, da der Grundwasserflurabstand nur eine eingeschossige Unterbauung zulässt und nachzuweisende Stellplätze bei einem Schlüssel von 1:1 innerhalb der Blockrandbebauung nicht nachgewiesen werden können (vgl. Strukurkonzept S. 30). Daraus lässt sich schlussfolgern, dass das gesamte Areal nahezu vollständig mit einer eingeschossigen Tiefgarage unterbaut wird und zusätzlich Sportanlagen errichtet werden.
Der erhaltenswerte Baumbestand kann dadurch weitgehend nicht erhalten werden. Dies lässt sich auch aus der Formulierung im Strukturkonzept auf S. 32 herauslesen: „Der sehr erhaltenswerte und erhaltenswerte Baumbestand soll möglichst erhalten und in das freiraumplanerische Gesamtkonzept integriert werden“.
V. Frage
Eine Farce sind auch die Ausführungen zum Erhalt der Kaltluftschneise. Im Strukturkonzept steht auf S. 42 Folgendes: „Die Kaltluftschneise im Süden des Plangebiets ist in einer Breite von 235 m bzw. optional in einer Breite von mindestens 200 m und zusätzlichen Korridoren von je mindestens 15 m Breite (insgesamt 35 m Breite) von oberirdischer Bebauung freizuhalten, um die Kaltluftzufuhr in die angrenzenden Gebiete sicherzustellen.“
Dieses Ziel kann gar nicht erreicht werden, wenn im Süden und Osten eine geschlossene Lärmschutzbebauung errichtet werden muss. Auf S. 43 steht daher auch nur: „Die Kaltluftschneise soll von jeglicher Bebauung, auch von Schallschutzeinrichtungen, freigehalten werden.
Auf S. 23 wird darauf hingewiesen, dass für die lärmbelasteten Bereiche entlang der Bahntrassen im Osten und Süden zusätzlich Schallschutzwände erforderlich sind, deren Höhe noch zu bestimmen sei, um den einschlägigen Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV von 59 dB(A) tags einhalten zu können.
Die Kaltluftschneise soll also tatsächlich mit geschlossenen Lärmschutzbebauungen und Schallschutzwänden komplett zugebaut werden.
VI. Frage
Im Strukturkonzept steht auf S. 23, dass mit geeigneten Schallschutzmaßnahmen die gesundheitsgefährdenden Beurteilungspegel von 65/60 dB(A) Tag/Nacht und an lärmabgeschirmten Bereichen die Immissionsgrenzwerte der 16. Bundesimmissionschutzverordnung (BImSchV) für Wohngebiete von 59/49 dB(A) Tag/Nacht eingehalten werden können. Somit sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Wohngebiet unabhängig von der Nutzbarkeit und Attraktivität der jeweiligen Wohnungen (nicht zu öffnende Fenster nach Süden, Zwangsbelüftung, etc.) herstellbar.
Die 16. BImSchV ist hier jedoch nicht einschlägig, denn diese Verordnung gilt für den Bau oder die wesentliche Änderung von öffentlichen Straßen sowie von Schienenwegen der Eisenbahnen und Straßenbahnen (Straßen und Schienenwege). Maßgebend ist tatsächlich die TA Lärm, wie dies im Strukturkonzept lediglich auf S. 12 korrekt ausgeführt wurde.
Für allgemeine Wohngebiete gelten folgende Werte (TA Lärm):
tags 55 dB(A)
nachts 40 dB(A)
Diese Werte können nicht einmal durch Schallschutzmaßnahmen eingehalten werden!
Die Aussage, dass mit geeigneten Schallschutzmaßnahmen gesundheitsgefährdende Beurteilungspegel von 65/60 dB(A) Tag/Nacht eingehalten werden (s. S. 23) ist u. E. bewusst manipulativ. Denn 60 dB(A) in der Nacht sind grundsätzlich nicht zulässig und 65 dB(A) am Tage gelten für Gewerbegebiete. Das Bundesverwaltungsgericht setzt die Schwelle, ab wann Gesundheitsgefahren befürchtet werden müssen, regelmäßig bei 60 dB(A) nachts an.
VII. Frage
Nach § 1 Abs. 4 BauGB gilt das Anpassungsgebot: Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen. Maßgeblich sind in Bayern die Vorgaben des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms (LEP). Darin findet sich u. a. die Pflicht zum schonenden Umgang mit Flächen.
Auffällig ist, dass der Büschl-Unternehmensgruppe und der Optima Aegidius-Firmengruppe bevorzugt Bauvorhaben auf Außenbereichsgrundstücken genehmigt werden sollen und dies stets mit der Zielsetzung maßloser Nachverdichtung, die wiederum Boden-, Kauf- und Mietpreistreiber ist. Welche plausible Erklärung haben Sie hierfür?
Maßlose Nachverdichtung wäre auch im Innenbereich möglich, hierzu müssen keine Neuversiegelungen unter Vernichtung von Flächen, die wertvoll für den Arten- und Biotopschutz und historisch wertvoll sind, erfolgen.
Im LEP wird explizit gefordert, dass die Möglichkeiten zur Nachverdichtung im Innenbereich vorrangig genutzt werden müssen, um die Innenentwicklung zu stärken. Weshalb wird hiervon abgesehen?
VIII. Frage
3 Abs. 1 Satz BauGB bestimmt, dass die Gemeinden Bauleitpläne (FNP, B-Plan) aufzustellen haben, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“. Ob dies der Fall ist, hängt nicht vom Gewicht der privaten Interessen an dieser Planung ab, sondern vom Vorliegen öffentlicher Belange an dieser Planung.
Welche öffentlichen Belange sollen im konkreten Fall im Vordergrund stehen, die nur im Außenbereich zu realisieren sind? Weshalb wird in Bezug auf das Vorhaben im Eggarten ein Bauleitplanverfahren durchgeführt, das aus Steuermitteln finanziert wird?
IX. Frage
Im Strukturkonzept steht auf S. 10, dass auf den westlich der Eggarten-Siedlung gelegenen Gleisflächen zahlreiche Bombenkrater zu verzeichnen sind. Wer trägt die Kosten für die Entschärfung gefundener Bomben?
Im Rahmen von Entschärfungen kann es im Radius von 300 Metern um den Fundort zu Schäden an Gebäuden und Pflanzen kommen. Wer haftet hierfür? Wie verhindern Sie schwere Verletzungen oder Tötungen von geschützten Arten durch Entschärfungsmaßnahmen
X. Frage
Die noch bestehenden Häuser im Eggarten sind bereits blau markiert. Anscheinend stehen sie kurz vor dem Abriss. Wir weisen Sie darauf hin, dass es noch kein Baurecht auf den Flächen gibt. Liegt dennoch bereits Abrissgenehmigung vor?
Die Schaffung von vollendeten Tatsachen werden wir nicht hinnehmen, weil damit das Vorhaben noch leichter durchgedrückt werden kann. In diesem Zusammenhang machen wir darauf aufmerksam, dass in einigen leer stehenden Häusern geschützte Fledermäuse angetroffen wurden, wodurch sich ein schneller Abriss dieser Gebäude verbietet, solange diese Angelegenheit nicht durch ein unabhängiges Gutachten geklärt ist. Gleiches gilt für die Entfernung von Strauch- und Baumbeständen, die natürliche Lebensräume für streng geschützte Arten bilden, und abschattende Bäume und Büsche für geschützte Krötenarten.
Im derzeitigen rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt München ist die Fläche nach wie vor als Grünfläche dargestellt. Eine Ausnahmegenehmigung für die Zerstörung der beim Landesamt für Umweltschutz gemeldeten Vorkommen liegt nicht vor.
Laut Strukturkonzept existieren innerhalb des Planungsumgriffs zudem Biotope, die dem besonderen gesetzlichen Schutz unterliegen (s. S. 8).
Außerdem fordern wir, dass geeignete Ersatzmaßnahmen vor deren Umsetzung öffentlich bekannt gegeben werden – unter Nennung von erfolgreichen Beispielen für solche Ersatzmaßnahmen im Münchner Stadtgebiet.
Unterstützt wird das Schreiben unter anderen vom: Bündnis Gartenstadt, Formuliert Lebenswertes München, Heimatboden München, Bürgerverein Lerchenau, Interessengemeinschaft Fasanerie aktiv, BI Fausts. 90, Aktionsgemeinschaft Rettet den Münchner Norden, Bündnis Nordost